윤석열 정부가 주택공급을 늘리려면 '분양가상한제 폐지'를 비롯해 업계에 인센티브를 줘야 한다는 목소리가 높다. 치솟는 건설자재비, 공사비로 건설업계 부담이 커진 만큼 주택공급 촉진을 위해서는 강력한 '당근책'을 제공해야 한다는 의견이다.

또한 민·관 공동 도시개발사업에서 민간참여자의 이익률을 제한하는 법도 완화할 필요가 있다는 의견도 나온다. 민간참여자의 이윤이 낮아지면 그만큼 사업 참여가 줄어들기 때문에 도시개발사업에 따른 주택공급이 위축된다는 이유에서다.

◆ 자재비 올라 건설원가 폭등…조합 vs 시공사 '공사비' 갈등

13일 건설업계에 따르면 윤석열 정부가 임기 내 주택 250만가구 공급이라는 목표를 달성하려면 민간택지에 대한 '분양가상한제'부터 폐지해야 한다고 주장이 나온다. 정부는 이달 분양가상한제 개편안을 발표할 예정이다.

분양가상한제는 택지비, 기본형 건축비(공사비), 가산비의 합을 산정해 분양가를 그 이하로 제한하는 제도다. 문재인 정부는 그간 공공택지에만 적용하던 분양가상한제를 민간 택지에도 확대 적용했다.

하지만 정비사업은 공공택지와 달리 조합원 이주비, 사업비 금융이자, 영업보상, 명도소송비 등 각종 비용이 발생한다. 공공택지 분양가 산정에 쓰는 기준만 활용하면 한계가 생긴다는 게 업계의 주장이다. 주요 재건축 조합들도 분양가상한제로 분양이익이 줄어들 것을 우려해 일반분양을 늦추거나 후분양으로 돌리는 경우가 많았다.

또한 올 들어 철근, 레미콘, 시멘트 등 주요 건설자재들은 코로나19와 우크라이나 전쟁으로 가격이 급등했다. 철근·레미콘은 단일 재료비 기준 매출 대비 가장 큰 비중을 차지하는 원자재다. 레미콘의 원재료인 시멘트 가격은 지난해 6월 이후 약 47%(시멘트 업체 고시가격 제시안 기준) 올랐다. 철근 역시 지난해 초 대비 약 47% 올랐다.

주택공급을 위한 건설원가 자체가 크게 올라버린 것이다. 건설원가 중 직접공사비의 구성항목은 자재비, 노무비, 외주비, 경비 등이다. 여기에 간접공사비, 일반관리비, 이윤 등을 합하면 견적가액(도급금액)이 나온다.

원가가 오른 탓에 전국 재건축·재개발 사업장에서는 '공사비 인상'을 놓고 조합과 시공사 간 갈등이 벌어지고 있다. 심지어 시행사가 시공사와 계약을 해지하는 사례도 벌어졌다. 계룡건설산업은 2020년 시행사 아이테르와 맺었던 2977억원 규모 '파주 문산읍 공공지원 민간임대주택' 시공계약이 지난 7일 해지됐다.

◆ 원희룡 "분상제, 가장 먼저 손질"…정비사업장 분양 '올스톱'

이에 따라 원희룡 국토교통부 장관은 지난달 23일 기자간담회에서 "분양가상한제는 주택공급을 촉진하기 위해 가장 먼저 손봐야 할 제도"라며 "6월 이내로 개선안을 발표하겠다"고 말했다.

특히 "현재의 분양가상한제로는 조합원 이주비도 반영이 안 되고, 원자재 가격 인상이 반영되지 않았다"며 "가격요인을 고려하지 않고 (분양가상한제로 분양가를) 인위적으로 누르는 것은 문제"라고 지적했다.

그 결과 업계에서도 분양가를 더 높게 책정하기 위해 분양가상한제 개편 이후로 분양 시점을 미룬 것으로 해석된다. 현재 서울 등 수도권 주요 정비사업과 민간택지사업들은 분양가상한제 개편을 앞두고 일반분양이 '올스톱'된 상태다.

부동산정보업체 부동산R114에 따르면 올해부터 이달 10일 기준 서울의 민영아파트(임대 제외) 분양물량은 총 3390가구다. 연초 계획한 상반기 분양예정 물량(총 2만7923가구)의 12%에 그치는 것.

'단군 이래 최대 재건축'인 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온, 총 1만2032가구)을 비롯해 서초구 신반포15차(래미안 원펜타스, 총 641가구), 은평구 대조1구역(총 2451가구), 서대문구 홍은13구역(총 827가구) 등 재건축·재개발 단지들은 모두 상한제 개편 이후 일반분양에 나선다.

윤 대통령이 공약한 250만가구를 택지유형별로 나누면 ▲공공택지 142만가구(56.8%) ▲재건축·재개발 47만가구(18.8%) ▲도심·역세권 복합개발 20만가구(8.0%) ▲국공유지 및 차량기지 복합개발 18만가구(7.2%) ▲기타 13만가구(5.2%) ▲소규모 정비사업 10만가구(4.0%)로 이뤄진다.

재건축·재개발 등 정비사업의 비중이 적지 않다. 이에 따라 전문가들은 정부가 민간 정비사업에 따른 주택 공급을 늘리려면 '분양가상한제 폐지'라는 인센티브를 제공해야 한다고 진단한다.

홍춘욱 세종사이버대학교 교수는 "과거 노태우 정부 때 수도권 1기 신도시로 단기에 공급한 물량이 30만가구"라며 "윤석열 정부가 택지개발촉진법이 폐지된 현 상황에서 250만가구를 공급할 수 있을지가 의문"이라고 말했다.

이어 "정부가 민간에 의한 주택공급을 활성화하려면 민간 정비사업의 채산성을 높이게끔 강력한 인센티브를 줘야 한다"며 "특히 분양가상한제 폐지는 법 개정이 아니라 시행령 개정으로도 가능한 만큼 정부가 시장 환경을 반영한 현실적인 정책을 발표했으면 한다"고 덧붙였다.

물론 분양가상한제를 폐지할 경우 건설사와 시행사가 과도하게 이윤을 붙여서 서민들의 내집마련이 어려워질 것이라는 우려도 있다. 이에 대해 업계 관계자는 "건설업계가 자재비와 인건비만큼만 분양가를 인상하는지, 과도하게 가격을 부풀리지 않는지를 국토부가 잘 살펴볼 필요가 있다"고 말했다.

현재 국토부는 '분양가상한제 폐지'에 대해 신중한 입장이다. 앞서 원 장관은 기자간담회에서 "분양가상한제는 분양 아파트의 가격을 관리해 수분양자들에게는 시세보다 저렴한 가격에 제공하고, 시공사가 분양가 상승을 주도하는 것을 막기 위한 안전장치"라며 "그래서 분양가상한제를 한 번에 폐지하기에는 부작용이 커 신중한 접근이 필요하다"고 말했다.

◆ "민간이윤 제한법 완화해야"…개발사업 위축 '부작용' 우려

또한 민·관 공동 도시개발사업에서 민간참여자의 이익률을 제한하는 법도 완화할 필요가 있다는 의견도 나온다. '대장동 방지법'으로 알려진 도시개발법 일부개정법률안은 작년 12월 9일 국회 본회의를 통과했다.

'화천대유자산관리'가 성남도시개발공사와 함께 판교 대장지구 도시개발사업에 참여해서 수천억원 개발이익을 번 것에 대한 비판론이 제기된 후 개정된 것이다.

해당 법에 따르면 공공시행자와 민간참여자가 공동출자법인을 설립해 추진하는 민·관 공동 도시개발사업에서는 민간참여자의 이윤율 상한을 대통령령으로 정하게끔 돼 있다.

민·관 공동 출자법인의 민간참여자에게 배분할 개발이익이 약정된 이윤율을 초과할 경우 그 초과분을 ▲도시개발특별회계 재원 ▲주민생활 편의 증진을 위한 시설 비용 ▲기반시설 설치를 위한 용지 공급가격 인하 ▲임대주택 건설·공급에 대한 비용으로 재투자하도록 하는 것이다.

이 개정안은 하위법령 위임에 따른 대통령령 개정 등을 고려해 공포 후 6개월 후부터 시행된다. 공포된 시점이 작년 12월 21일이라는 점을 고려하면 오는 21일부터 시행되는 것으로 보인다.

하지만 업계에서는 이같은 법에 대해 '과도한 규제'라며 반발하고 있다. 대장동 문제의 핵심은 성남도시개발공사가 민간사업자를 선정하는 과정에서 특정 업체에 '특혜'를 준 것이므로 이를 근절하는 게 우선이라는 이유에서다.

또한 민간참여자의 이윤이 낮아질 경우 그만큼 사업 참여도 줄어들 것이기 때문에 도시개발사업에 따른 주택공급이 위축될 것이라는 지적도 있다.

시행업계 관계자는 "시행사들은 자기자본(에쿼티) 대비 개발이익이 얼마나 나오는지 보고 사업에 참여할지 여부를 결정한다"며 "그런데 정부에서 수익률에 상한선을 둬 버리면 시행사 등 민간에서 참여할 수 있는 사업이 많지 않을 것"이라고 말했다.

다른 업계 관계자는 "공공에서 민간사업자를 모집하면 시행사나 건설사 뿐만 아니라 금융기관이 컨소시엄을 구성해서 들어오기도 한다"며 "그런데 이익에 제한이 걸리면 컨소시엄 구성도 쉽지 않아지고, 업계가 위축됨과 동시에 (택지개발 등을 통한) 주택공급도 줄어들 것"이라고 말했다.