이달 정부의 '분양가 상한제' 개선안 발표를 앞두고 부동산 시장에서는 기대와 우려가 공존하는 분위기다. 일각에서 분양가 상한제 완화에 따라 주택 공급이 확대될 것이라는 기대가 커지는 한편, 다른 쪽에서는 분양가 상승을 견인해 수요자들의 가격 부담을 높일 수 있다는 우려가 나온다.

1일 부동산 업계에 따르면 국토교통부(국토부)는 최근 오는 8월로 예정된 분양가 상한제 개편 시기를 이달로 앞당기겠다고 밝혔다.

원희룡 국토부 장관은 지난달 23일 취임 후 첫 기자간담회를 열고 "분양가상한제는 공급을 촉진하기 위해서 손봐야 할 첫 번째 제도라고 보고 있다"며 "분양가 상한제가 시장의 움직임에 잘 연동될 수 있도록 하는 개선 방안을 6월 내에 발표할 것"이라고 말했다.

개선 방향은 가산비 항목을 현실화하는 안이 유력하다. 분양가 상한제는 택지비, 공사비, 가산비로 이뤄진다. 정부는 조합원 이주비와 조합 사업비 금융이자, 영업보상 및 명도소송 비용을 가산비로 인정해주는 안을 논의 중으로 알려졌다.

분양가 상한제는 공공 택지 안에서 감정 가격 이하로 땅을 받아 건설하는 공동 주택의 가격을 국토부령이 정하는 기준에 따른 분양 가격 이하로 공급하도록 하는 제도다.

주택 분양가를 '택지비+건축비' 이하로 제한해 고분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장 불안이 커지자 투기수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위해 도입됐다.

그러나 이런 규제가 공급의 대부분을 도시정비사업에 의존하는 서울 지역에 공급가뭄을 초래하면서 수정 필요성이 대두됐다. 분양으로 수익을 올려야 하는 도시정비사업 조합이 낮은 분양가에 반발해 분양을 연기하는 사례가 속출하면서다.

공사중단 사태가 벌어진 둔촌주공 재건축 단지도 분양가가 발목을 잡은 대표 사례다. 업계는 분양가가 통제된 상황에서 수익성과 추가 분담금에 대한 부담이 커진 조합이 분양 시기를 늦추면서 사업이 지연됐다고 보고 있다.

특히 서울은 분양가 상한제 부작용으로 몸살을 앓고 있는 지역이다. 부동산인포에 따르면 지난 1월 기준 서울지역 상반기 분양계획 물량은 24개 단지 9734가구였지만, 지난달 기준 상반기 분양 계획 물량은 17개 단지 2350가구로 종전 대비 75.9% 감소했다.

당초 분양을 계획했던 24개 단지 중 7곳이 주택 공급을 미뤘기 때문이다. 서울 서초구 신반포15차 재건축 단지 '래미안 원펜타스'는 낮은 분양가 때문에 올해 분양을 포기하고 분양 시기를 내년으로 미뤘다. 서울 송파구 문정동 '힐스테이트e편한세상 문정'도 조합에서 높은 분양가를 받기 위해 택지비 평가를 미루면서 올해 상반기 일반분양이 불가능해졌다. 동대문구 이문1구역 역시 설계변경과 분양가 문제로 올해 상반기 일반분양 일정을 연기했다.

업계에서는 분양가 상한제 개선안이 나오면 서울 등 주택 공급이 늘어날 것이라고 내다본다. 윤석열 대통령도 110대 국정과제에 분양가 상한제를 포함한 정비사업제도 개선을 약속했다.

업계 관계자는 "서울 공급 물꼬를 트기 위해서는 어느정도의 분양가 인상은 불가피하다. 건설사들도 수익 보전이 돼야 아파트를 짓지 않겠냐. 지을수록 손해라는 인식이 팽배하다"며 "분양가 상한제 개편과 함께 자재가격 인상 등의 물가 인상을 반영할 만한 제도 보완이 필요하다"고 말했다.

일각에서는 분양가 상한제가 개편되면 신규 아파트값이 급등할 것이라는 우려 섞인 목소리도 나온다. 분양가 상한제 개편에 더해 건축 원자재 가격 상승과 기본형건축비 인상이 맞물리면 분양가가 폭등할 수 있다는 분석이다.

다른 관계자는 "현재 부동산 시장의 문제들은 공급만 늘린다고 해결되지 않는다. 시장 활성화 효과는 있겠지만 가격이 오르면 수요자들의 부담도 커질 수 있다. 적절한 선에서 현실화가 필요하다"고 설명했다.

이어 "최근의 금리인상 기조와 맞물려 분양가 인상을 가중시킬 수 있다"며 "지방에서 미분양이 나오고 있고 최근에는 인천 등 수도권에서도 미분양이 나고 있다. 분양가 상한제 완화가 자칫 분양가를 급등시키면 실수요자와 투자자들에 부담이 될 수 있다"고 덧붙였다.